景德镇张宪涛律师网-景德镇仲裁委员会仲裁裁决书商品房买卖合同解除退房</t<> <font color="#000000" face="Arial, Helvetica, sans-serif" size="3"> <table width="778" height="700" border="0" align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" bgcolor="#ffffff" class="border1"> <tr><td valign="top"><table width="100%" border="0" align="center" cellpadding="10" cellspacing="0"> <tr><td><table width="100%" border="0" cellpadding="4" cellspacing="1" bgcolor="#666666" id="article"> <tr><td bgcolor="#ECF5FF"><!--<$[张宪涛律师网名]>begin--><font color="#000000" face="Arial, Helvetica, sans-serif" size="3"> <br><dd>景德镇仲裁委员会仲裁裁决书 <br><dd>景仲裁字(2008)第2号 <br><dd>申请人:邹**,男,汉族,1979年2日出生,江西省**市人,系**市教师,住**市**街道办事处**巷**号。 <br><dd>委托代理人:***,系江西**律师事务所律师。 <br><dd>被申请人:***市***有限公司。 <br><dd>住所地:***市***路***号。 <br><dd>法定代表人:***,系该公司经理。 <br><dd>委托代理人:***,系江西**律师事务所律师。 <br><dd>委托代理人:***,系该公司副经理。 <br><dd>案由:商品房买卖合同纠纷。 <br><dd>申请人邹**因与被申请人***市***有限公司商品房买卖合同纠纷一案,于2008年4月22日向本会申请仲裁。本会受理后向双方当事人送达了仲裁规则,依照《中华人民共和国仲裁法》第32条、《景德镇仲裁委员会仲裁规则》第15条、第16条、第17条的规定,本会决定由独任仲裁员张宪涛单独组成仲裁庭审理此案,由秘书刘远鹏担任记录。 <br><dd>仲裁庭于2008年7月15日开庭审理本案,申请人邹**及委托代理人***,被申请人委托代理人***、***(代理权限为特别授权代理)到庭;本案现已审理终结。 <br><dd>申请人提出:申请人于2006年11月2日与被申请人签订(编号060***)商品房买卖合同。该合同第八条约定出卖人应当在2006年12月18日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第一种条件(即该商品房经验收合格)、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。申请人支付了房价款共计人民币73000元。但时至今日,被申请人仍未将该商品房交付申请人,从而导致申请人对于该商品房座落何处,实际面积是多少均一无所知。根据商品房买卖合同仲裁约定,故申请人依法向景德镇仲裁委员会申请仲裁,并请求: <br><dd>1、依法解除申请人与被申请人于2006年11月2日签订的(编号060***)商品房买卖合同,退回所付房款73000元;并按约支付违约金730元,同时按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付赔偿金(从逾期交房时起至退回房款时至); <br><dd>2、被申请人承担本案仲裁费用。 <br><dd>申请人向仲裁庭提交了以下证据,被申请人当庭质证: <br><dd>1、2006年11月2日关于***幢***单元***号商铺的(编号06010302) 商品房买卖合同一份,证明合同第八条约定出卖人应当在2006年12月18日前交付商品房;被申请人质证对合同真实性无异议。 <br><dd>2、2006年11月2日被申请人开具100***收款73000元购房发票一张,证明已按合同履行付款义务;被申请人质证对合同真实性无异议,但提出房屋总价是96053元,扣除租金23053元后为73000元。 <br><dd>被申请人辩称:房屋巳交付并且由申请人转租,请求驳回申请人的请求。 <br><dd>被申请人向仲裁庭提交了以下证据,申请人当庭质证: <br><dd>1、***商铺租赁委托经营协议书一份,证明申请人已在2006年12月18日接受房屋并租赁他人,已收取三年租金23053元(即购房发票中折扣23053元部分);申请人质证对该证据真实性不持异议,但认为商铺租赁委托经营协议书不能表明房屋已交付。 <br><dd>2、房产测绘报告一份,证明被申请人所交付房屋A221建筑面积为23.19平方米。申请人认为该证据形式上不具有效条件。 <br><dd>仲裁庭于2008年8月1日开庭审理本案,被申请人向仲裁庭补充提交了以下证据,申请人当庭质证: <br><dd>3、2006年12月18日***小区商住楼主体工程验收表,证明主体质量合格,申请人质证对该证据真实性不持异议。 <br><dd>4、2007年12月14日***号建筑工程消防验收意见书,证明商住楼已经消防验收合格,申请人质证对该证据真实性不持异议。 <br><dd>5、房产测绘报告一份,证明被申请人所交付房屋***建筑面积为23.19平方米的原件,申请人质证对该证据真实性不持异议。 <br><dd>6、2007年12月27日收讫的***小区(一期工程)商住楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份;申请人质证对该证据真实性不持异议。 <br><dd>7、2007年7月27日***市规划局编号[2007]***小区商住楼一期建设项目竣工规划验收合格证一份;申请人质证对该证据真实性不持异议。 <br><dd>申请人认为主体工程验收表未表明已经验收可以交付使用,建筑工程消防验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表时间为2007年12月,说明距合同约定交房时间已延期一年。 <br><dd>仲裁员在庭审调查的基础上总结本案争议焦点:1、签订租赁协议是否表明房屋己交付;2、本案是否符合解除合同条件;3、如符合解除合同条件,除支付违约金外是否应赔偿损失,如何确认支付赔偿金标准。 <br><dd>在辩论中,申请人认为:1、租赁委托经营协议书代交接文件无法律依据,该协议书是与第三方签订的,是一种预约合同,并不表明该房己经实际,而且该协议书第一条规定附加条件,在商品房买卖合同约走该房需经验收合格的交房条件于2006年12月18日尚未成就时,该租赁协议书尚未生效,2、按商品房买卖合同第十一条应书面通知并签署房屋交接单,按商品房买卖合同第九条逾期交付时间巳达到解除合同时间点,被申请人显然严重违约,3、因万分之一违约金不足以赔偿损失,按合同法113条规定和高法解释18条之规定,故要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付赔偿金 <br><dd>被申请人认为:1、申请人签订租赁委托经营协议书应视为其已接受房屋的交接行为,申请人己享受了该三年租金23053元的折扣。2、被申请人已于2006年12月18日取得主体工程验收合格,表明该房巳符合合同约定的交付条件,3、房产测绘报告表明被申请人所交付房屋***建筑面积为23.19平方米,符合合同约定,亦表明该房巳符合合同约定的交付条件。 <br><dd>经审理查明:2006年11月2日买受人邹**与出卖人***市***有限公司依据***市房地产管理局(***)房预售证2006-***商品房预售许可证,签订(编号060***) 商品房买卖合同。合同第三条约定该商品房位于***幢***单元***号,建筑面积共23.19平方米、套内建筑面积9.68平方米、框架结构、层高4.8米、用途为商住。合同第四条约定该商住商品房价款总金额为96053元。销售折扣23053元,实付金额为73000元。合同第八条约定出卖人应当在2006年12月18日前将具备该商品房经验收合格条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1.(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十一条 交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人应在出卖人通知交付日期内前来办理房屋移交手续,逾期未来办理的按每延期一日交纳保管金15元整。第十九条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,按下述第一种方式解决 1、提交景德镇仲裁委员会仲裁 <br><dd>2006年12月18日***小区商住楼主体工程验收表,证明主体质量合格,2007年7月27日***市规划局编号[2007]***小区商住楼一期建设项目竣工规划验收合格证,2007年12月14日***号建筑工程消防验收意见书,证明商住楼已经消防验收合格,2007年12月27日收讫(2007年8月25日-29日勘察、设计、施工、建设、监理单位分别签署意见)***小区(一期工程)商住楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表,***市房产测绘队房产测绘报告证明被申请人所交付房屋A221建筑面积为23.19平方米 <br><dd>2006年11月2日***市***有限公司开具10003622收款73000元购房发票一张,房屋总价是96053元,折扣24%23053元后为73000元。 <br><dd>2006年12月18日乙方邹**与甲方***市***经营管理有限公司签订***商铺租赁委托经营协议书。合同前言约定:鉴于1、本协议为附加条件的法律合同,所附条件为乙方与***有限公司(下称开发商)签订并生效的06010302号房地产买卖合同(预售)(下称购房合同),该条件成就暨时,本协议方能有效。2、乙方应按购房合同的要求交付完毕全部应由乙方承担的购房款项及相关税费等。3、本协议所涉之租赁暨委托权为不可撤消的租赁暨委托权,除非出现本协议中约定的情况,乙方不得擅自撤回对甲方的租赁委托权。 <br><dd>第一条乙方委托给甲方的单元面积***单位,建筑面积23.19平方米,第二条乙方委托给甲方租赁的期限委托经营期限自2006年12月18日起计,至2009年12月18日止,共计为三年整,第三条甲方委托***有限公司将三年租金一次性支付给乙方做为购买本单元房款的部分楼款,该款项共计25053元。 <br><dd>上述事实,有编号060***)商品房买卖合同及补充协议;2006年12月18日***小区商住楼主体工程验收表;2007年7月27日***市规划局编号[2007]******市***小区商住楼一期建设项目竣工规划验收合格证;2007年12月14日***号建筑工程消防验收意见书;2007年12月27日收讫***小区(一期工程)商住楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表;***市房产测绘队房产测绘报告;2006年11月2日***市***有限公司100***购房发票;2006年12月18日***商铺租赁委托经营协议书。予以证明。 <br><dd>本庭认为:2006年11月2日买受人邹**与出卖人***市***有限公司签订(编号060***) 商品房买卖合同。系当事人真实意思表示,符合国家法律,属合法有效合同。2006年12月18日乙方邹**与甲方***市***经营管理有限公司签订***商铺租赁委托经营协议书为附条件的民事合同,而乙方邹**巳履行乙方与***有限公司签订并生效的060***号房地产买卖合同(预售),应视为合同约定条件已经成就。甲方***市***经营管理有限公司也已委托***市***有限公司将三年租金一次性支付给乙方邹**做为购买本单元房款的部分楼款,该款项共计25053元。邹**在支付购房款时巳领取三年租金25053元(即购房发票中折扣24%25053元项目)。 <br><dd>双方争议焦点之一:本案是否符合解除合同条件;根据2006年12月18日***小区商住楼主体工程验收表,证明主体质量合格,符合国家法律关于房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用之规定,2007年12月27日备案机关收讫***小区(一期工程)商住楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表,之前,有关规划、公安消防等部门巳出具认可文件,综合验收程序完成。至此,申请人签订商品房买卖合同目的己经得到实现。 <br><dd>双方争议焦点之二:签订租赁协议是否表明房屋己交付;鉴于2006年12月18日小区商住楼主体工程验收质量合格,出租人(申请人)从2006年12月18日起开始收取租金,巳经对争议房屋享有占有、使用、收益的权利,应视为***单位商铺巳实际交付。 <br><dd>关于申请人对于该商品房座落何处,实际面积是多少均一无所知之问题,现有证据表明建筑面积23.19平方米的***小区商住楼***幢***单元***号商铺为申请人所购买。同时必须指出被申请人在试行商铺返租这一营销模式时,没有另行按合同规定签署房屋交接单,存在程序瑕疵,容易导致合同对方的误解。 <br><dd>据此,为了保护合同当事人的合法权益,维护社会主义市场经济秩序,依照《中华人民共和国民法通则》第四条;《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第八条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百七十九条;《中华人民共和国物权法》第一条、第十五条、第三十九条;《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,第五十三条;《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《中华人民共和国仲裁法》第二条、第六条、第七条、第九条、第十六条、第二十一条、第四十条、第四十三条、第四十五条、第四十七条、第四十八条、第五十七条、第七十六条;《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定,裁决如下: <br><dd>申请人的第一项仲裁请求本庭不予支持。 <br><dd>本案仲裁费1805元,由被申请人承担。 <br><dd>本裁决自作出之日起生效。 <br><dd>本裁决为终局裁决。 <br><dd>仲裁员:张宪涛 <br><dd>二OO八年八月八日 <br><dd>书记员:刘远鹏   <a href="/"><font color="red">点击返回★张宪涛律师网★首页</a><!--<$[张宪涛律师网]>end--></td></tr>