景德镇张宪涛律师网-景德镇仲裁委员会仲裁裁决书商品房买卖合同质量纠纷</t<> <font color="#000000" face="Arial, Helvetica, sans-serif" size="3"> <table width="778" height="700" border="0" align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" bgcolor="#ffffff" class="border1"> <tr><td valign="top"><table width="100%" border="0" align="center" cellpadding="10" cellspacing="0"> <tr><td><table width="100%" border="0" cellpadding="4" cellspacing="1" bgcolor="#666666" id="article"> <tr><td bgcolor="#ECF5FF"><!--<$[张宪涛律师网名]>begin--><font color="#000000" face="Arial, Helvetica, sans-serif" size="3"> <br><dd>景德镇仲裁委员会仲裁裁决书 <br><dd>景仲裁字(2007)第11号 <br><dd>申请人:梁**,男,汉族,79年4月出生,住景德镇市老***室,***工作。 <br><dd>委托代理人:***,系江西**律师事务所律师。 <br><dd>被申请人:景德镇市***房地产有限公司。 <br><dd>住所地:景德镇市***号。 <br><dd>法定代表人:***,男,系该公司经理。 <br><dd>委托代理人:***,系江西**律师事务所律师。 <br><dd>案由:商品房买卖质量纠纷。 <br><dd>申请人梁**因与被申请人景德镇市***房地产有限公司商品房买卖质量纠纷一案,于2007年12月12日向本会申请仲裁。本会受理后向双方当事人送达了仲裁规则,依照《中华人民共和国仲裁法》第32条、《景德镇仲裁委员会仲裁规则》第15条、第16条、第17条的规定,本会决定由独任仲裁员张宪涛单独组成仲裁庭审理此案,由秘书张英担任记录。 <br><dd>仲裁庭于2008年4月29开庭审理本案,申请人梁**、委托代理人***(代理权限为特别授权代理),被申请人委托代理人***(代理权限为一般代理)到庭;本案现已审理终结。 <br><dd>申请人提出:申请人于2005年4月30日通过一次性付款的方式购买了由被申请人所开发的商品房,并签订了购房合同,规定在2005年9月30日前交房。2006年1月底,被申请人在不具备交付条件的情况下,邮发了入住通知书,我拒绝接房。2006年6月被申请人电话通知我去办理接房手续,我发现了几个问题:一、被申请人没有提供住宅使用说明书,住宅质量保证书,竣工验收备案表,不能明示该商品房是否质量合格。此外,被申请人也不能出示有效的商品房面积测绘技术报告书,二、商品房质量问题非常严重。从2006年6月至今本人数十次就工程质量问题提出整改意见,但是关健问题始终没有得到解决。主要是:1、主卧室内,靠伸缩缝处有多次大面积漏水,2、房屋内部所有的塑钢窗全部变形,3、卫生间和厨房根本没有粉刷,4、地面是施工地面,到处都是垃圾,地面水平误差很大。申请人依法向景德镇仲裁委员会申请仲裁,并请求:1、要求被申请人按合同规定承担逾期交房的违约责任;2、要求被申请人赔偿逾期交房所导致的经济损失,3、要求被申请人按照合同所规定的解决好卧室墙壁漏水问题,4、要求被申请人按照有关规定重新安装质量不合格的塑钢窗,5、要求被申请人按照合同要求整改存在质量问题的地面和墙面直到符台国家规定的质量要求,6、要求被申请人承担本案仲裁费。 <br><dd>申请人向仲裁庭提交了以下证据,被申请人当庭质证: <br><dd>1、2005年4月30日商品房买卖合同一份;被申请人质证对该证据真实性不持异议但对证明目的提出异议,2006年1月就已验收交付,买受人的原因而未交接。 <br><dd>2、2008年4月28日景德镇市***物业管理公司证明一份,证明3幢***楼墙面渗漏,直到2007年8月发现了渗漏原因,渗漏情况才没再出现过;被申请人质证认为该证据不符合客观事买,也不符合形式要件,不具备效力。申请人于休庭后补充递交了相关证明材料给本会。 <br><dd>3、商品房实地照片一组12张;被申请人质证认为交房时间是2006年1月,漏水是交房以后发生的,地面粗糙便于装璜。 <br><dd>4、租房合同二份,证明申请人租房居住,房租每季1000元;被申请人质证认为真实性无从考察,时间上与本案无关。 <br><dd>本庭认证:对证据1-4的形式要件真实性予以认定,但证据2由于无人出庭质证,证明力较弱, 证据3应结合专业质量鉴定机构鉴定书才具备完全的证明力。 <br><dd>被申请人辩称:一、2006年1月通知交房,2006年6月申请人与被申请人达成处理逾期交房争议的一致意见,支付了延期交房的违约金16892元给申请人,申请人才进行了验房。二、被申请人交付的房屋并无质量问题:1、卧室墙面漏水问题并非房屋质量问题,而是楼上住户下水道堵塞导致积水而引起的,现下水道清理后问题巳解决;2、所谓质量不合格的塑钢窗根本不存在;3、墙面及地面粗粉刷是有利于新房装修。 <br><dd>被申请人向仲裁庭提交了以下证据,申请人当庭质证: <br><dd>1、2006年6月23日016334号付款凭单一份,支付了延期交房的违约金16892元给申请人;申请人质证对该证据不持异议,但是未接房,是房屋未达成预期的质量要求。 <br><dd>2、2006年2月28日***市规划局关于***号***1#-4#楼建设项目竣工规划验收合格证一份;申请人质证认为与本案无关。 <br><dd>3、盖有景德镇市***物业管理公司公章的景德镇市新建商品住宅质量保证书和住宅使用说明书各一份;申请人质证提出未收到。 <br><dd>4、竣工验收备案表一份;申请人质证提出备案时间为2007年3月15日。 <br><dd>5、***3幢五单元***室业主***另案起诉状一份,业主***2007年5月装修入住后主卧室墙面漏水致使装修受损,证明漏水时间与申请人要求不符;申请人质证提出该证据起不到证明作用。 <br><dd>本庭认证:对证据1-5的形式要件真实性予以认定。 <br><dd>本庭开庭前曾口头告知争议双方此案涉及的商品住宅质量需经有资质的专业质量鉴定机构进行商品住宅质量鉴定。在庭审中争议双方均认为不需要鉴定。 <br><dd>此外,2005年4月30日商品房买卖合同中仲裁条款约定是提交景德镇市仲裁委员会仲裁,经本庭询问双方当事人,均确认提交景德镇仲裁委员会仲裁,本庭确认其效力。 <br><dd>仲裁员提请双方当事人围绕三个焦点进行辩论:1、墙面漏水是施工质量还是积水导致;2、2006年6月23日申请人收到延期交房违约金是否视为双方已经交接房;3、墙面漏水是否构成开发商违约责任及造成损失赔偿。 <br><dd>在辩论中,申请人认为:1、被申请人有义务交付合格的产品,渗水原因申请人在所不问,渗水责任是被申请人的证明义务;2、关于支付违约金后,双方是准备交房,但因质量问题未接房,未办任何交接手续,也未签字,因此未实际交房;3、因渗水而造成的租房损失是合法要求;4、门窗、地面质量虽成本不高,但未达到合同的约定,让人看见不舒服,真正无法交房原因还是墙面渗水。 <br><dd>被申请人认为:1、关于渗水原因,根据申请人提供照片和相关证据,是七楼积水所致,不影响房屋本身的质量;2、2006年6月-10月不存在漏水,漏水是发生在2007年,交房前提是验收合格,是申请人拒绝接房,而不是被申请人违约,交房后如发生质量问题应进行赔偿。3、租房是2008年,要求损失是不合理的损失;4、关于地面打糙可以按照申请人要求进行处理。 <br><dd>经审理查明:2005年4月30日申请人与被申请人签订***号***幢***单元***室商品房买卖合同,总价款166152元,合同第8条约定2005年9月30日前将具备该商品房经分期综合验收合格条件的商品房交付买受人使用,合同第9条规定了出卖人逾期交房的违约责任,第11条规定交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第16条规定了保修责任。2006年2月28日***市规划局对***号***1#-4#楼颁发《建设项目竣工规划验收合格证》。2006年1月11日相关单位在竣工验收备案表盖章确认,但2007年3月13日备案机关签出收讫文字。出卖人出示有景德镇市新建商品住宅质量保证书和住宅使用说明书。 <br><dd>对于质量争议,双方一致认可2007年曾发生过墙面漏水。被申请人也认可双方对地面打糙理解不同,愿意按照申请人要求进行处理。 <br><dd>本庭认为,2005年4月30日申请人与被申请人签订***号景厦苑***幢***单元***室商品房买卖合同系当事人真实意思表示,符合国家法律,属合法有效合同。 <br><dd>关于商品住宅质量:在庭审中争议双方均认为不需要委托有资质的专业质量鉴定机构进行商品住宅质量鉴定。本庭无法认定墙面漏水系房屋主体结构质量引起,而***市规划局对该争议商品住宅颁发了《建设项目竣工规划验收合格证》。故申请人必须承担证明墙面漏水系房屋主体结构质量引起的举证责任。 <br><dd>对于外因引起的墙面漏水,有关规章巳将其列入商品房买卖合同保修范围,作为合同附件的景德镇市新建商品住宅质量保证书第四条明确了保修内容和保修期。 <br><dd>对于照片显示的塑钢窗,申请人亦必须承担证明塑钢窗系房屋与设计质量不符合的举证责任。如果属于新建商品住宅质量保证书第四条规定的保修内容,保证单位有义务进行保修。 <br><dd>关于商品住宅交接:申请人自认2006年1月底,被申请人邮发了入住通知书,2006年6月被申请人电话通知办理接房手续。2006年6月23日经协商一致,被申请人支付了延期交房的违约金16892元给申请人,双方对合同第9条规定了出卖人逾期交房的违约责任争议己经解决,申请人仲裁请求第一项本庭不予支持。 <br><dd>但是,申请人购买的商品住宅确实存在新建商品住宅质量保证书第四条规定的住宅质量瑕疵,尽管申请人无证据证实系房屋主体结构质量问题,但由于问题久拖不决,客观上申请人无法入住。因此,申请人要求按逾期交房赔偿经济损失可能理由不妥,但因质量争议使申请人必须在外租房,其因商品住宅质量保修争议而造成的租房损失应由被申请人赔偿。 <br><dd>同时还必须指出:被申请人未按商品房买卖合同第11条规定签署房屋交接单也是导致双方交接不明的程序上之瑕疵。 <br><dd>据此,依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十一条、第六十二条,《中华人民共和国仲裁法》第二条、第六条、第七条、第九条、第二十一条、第三十二条、第四十条、第四十三条、第四十五条、第四十七条、第四十八条、第五十七条、第七十六条,《建设工程质量管理条例》第十六条、第三十九条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、第三十二条之规定,参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定, <br><dd>裁决如下: <br><dd>1、对于***幢***单元***室有关住宅质量问题按新建商品住宅质量保证书第四条规定由被申请人予以保修; <br><dd>2、被申请人***市***房地产有限公司酌情赔偿申请人梁**经济损失5000元; <br><dd>3、申请人梁**其它仲裁请求本庭不予支持。 <br><dd>本案仲裁费1000元,申请人承担20%、被申请人承担80%元。 <br><dd>本裁决自作出之日起生效。 <br><dd>本裁决为终局裁决。 <br><dd>仲裁员:张宪涛 <br><dd>二OO八年五月二十二日 <br><dd>书记员:张英 <a href="/"><font color="red">点击返回★张宪涛律师网★首页</a><!--<$[张宪涛律师网]>end--></td></tr>